国内房产市场旧有调控方式已走到尽头

在今年“两会”上，房地产的问题同样是会议关注的热点话题，不同利益的人总是会就这个热点话题表达自己的意见。这已经是多年的惯例。同往年一样，职能部门的首长言论往往会成为媒体最为关注的焦点。比如，今年职能部门首长对房地产市场的表态是“双向调控”,但对于这种“双向调控”的内容及意义是什么，首长没有道出，但实际上在政府报告中相当明确。对此，不同利益的人只能从不同的角度来解释。比如，对于房地产开发商来说，就把这种“双向调控”解释为既不能让房价上涨，也不能让房价下跌。只有这样，才能保证国内GDP的增长得以持续，把过剩的产能逐渐来消化，及不至于房地产泡沫破灭导致中国的银行危机、金融危机及经济危机而引发社会问题。

按照这种对“双向调控”的解释，2014年中国房地产市场政策，政府对市场干预的程度应该比前几年还得深化。不仅要控制住房市场的生产与销售，而且还得控制住房市场的价格；不仅是控制住房价格上涨，还得控制住房价格的下跌。房价涨也不行，跌也不行。简言之，房地产市场的发展完全是在政府干预而行。对于这些一种解释，不仅没有走出前几年政府房地产宏观调控的老路，而且完全是从维护房地产企业的利益角度来解释，并希望以此来左右2014年国内房地产市场。

但是实际上，无论是从政府报告中房地产市场的治理理念，还是经济发展大势来看，与早几年的情况相比已经发生了巨大的变化。前几年那种房地产宏观调控的方式与思路（比如限购、限价、限房型等）已经走到了尽头。比如，十八届三中全会精神的核心就是让市场在资源配置过程中起决定性的作用。如果房地产市场的价格被政府政策左右既不涨也不跌，那么是与这些精神完全相悖的。尽管2013年以来政府对以往的房地产政策采取默许的方式，但至少没有再增加政府行政干预的方式。因此，如果要让市场在房地产资源配置起决定作用，政府对房地产的宏观调控更会强调经济杠杆（比如信贷与税收政策），更为强调市场对房地产价格机制形成的决定性作用，而不是政府对房价上涨与下跌的控制来左右。

其次，国内房地产市场经过十几年快速发展与繁荣，不仅完全成了一个以投资投机炒作为主导的市场，而且早已经形成了一个巨大的房地产泡沫。对于这个巨大的房地产泡沫，早几年政府一直在用行政手段希望把这个泡沫一直托住并不让它破灭。但是，国内房地产市场的巨大风险，这些政策只能把这些风险完全暴露出来延后，而不是会消失。反之，对于这个巨大的房地产泡沫，政府越是托市，房地产泡沫越是吹大所聚集的风险则越高。当前国内许多城市房地产市场所面临的问题就是这样，国内房地产市场不可持续性目前是谁也无法改变了。只不过，在等待这些城市房地产破灭可能受到伤害到底有多大（因为以前国内房地产市场从来就没有经历过任何周期性调整）。在这种情况下，房价岂能不上涨或下跌？

第三，当前国内外金融市场形势发生了根本性变化。比如最近的人民币贬值将对国内房地产市场先天造成巨大冲击。因为，房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，如果人民币贬值将导致房地产市场的预期逆转，如果这样投资者或是退出市场或是再也不敢轻易地进入住房市场。因为，人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢由再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌，而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。在这种情况下，住房市场最先出现的情况就是住房销售全面快速下跌，甚至于迫使一些房地产开发商降价出售。

更为重要的是，人民币贬值不仅可能让早些时候进入国内住房市场的资金逐渐退出住房市场，而且也可能让国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升(近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上)。在这种情况下，对资本密集型的房地产业来说可能会雪上加霜。因为这时可能导致住房销售与价格全面下降，但融资成本上升，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产开发商更可能以降低价格方式来应对这种资金可能断裂的风险。而房地产企业对所销售住房的降价，不仅会进一步强化住房价格下行的预期，而且也会导致实际住房价格水平全面下移。如果这些情况出现，国内住房市场的周期性调整即将出现，想让房价不涨也不跌根本就不可能。

还有，当前互联网金融快速发展，对国内金融市场冲击最大的就是让整个金融市场的价格全面上升及存款全面移出银行体系。在这种情况下，不仅银行贷款利率会全面上升，也会让银行的可贷资金减少。并且这种情况很快就会传导到银行对房地产市场信贷全面收紧上来。如果银行对房地产市场信贷全面收紧，将对国内房地产市场造成致命打击。在这种情况下，房价岂能不变化而不上涨与下跌。而美国QE退出，其影响同样会国内房地产市场造成巨大的冲击。

通过上述的分析，国内房地产市场旧有宏观调控方式已经走到尽头，2014年政府的房地产调控政策是不可能在旧有方式上踏步。因为，整个市场大势使然，国内房地产市场的宏观调控将出现新的方式，否则国内房地产市场所面临的困境只能是越陷越深。一些人希望房价不上涨也不下跌，只能是一厢情愿。