楼市未来可能会在一二线与三四线间出现分化

3月3日，在记者们的“穷追猛打”之下，全国政协委员、住建部部长姜伟新针对房地产市场的前景，吐出了“双向调控”四个字。这四个字犹如一个谜面，迅速引发了人们的各种解读。

两天后，国务院总理李克强在全国人大开幕会上所作的政府工作报告(以下简称报告)中做出了回答。“总理在报告中提到的增加中小户型、共有产权住房供应和抑制投机投资性需求，就是供求双向调控。”住建部政策研究中心主任陈淮表示。至于报告中首次提到的分类调控，他认为就是依据城市规模、供求状况，分别施以区别化政策。

在过去的一年里，新一届政府在房地产调控上很少动用行政手段，主要依靠市场的力量来平衡供需关系，此次的报告也沿袭了这一思路，因而受到了不少业内人士的好评。

首提分类调控

这次报告中首次提出分类调控，可谓正当其时。在经历了十多年的单边上涨之后，眼下国内的房地产市场正悄然发生分化。

自从年初杭州的两处楼盘宣布降价以来，楼市拐点说就开始流行开来，甚至有人预测中国楼市即将崩盘，这一论点遭到了业内人士和专家的一致痛批。

全国人大代表、广州越秀集团董事长张招兴表示，杭州、广州等地出现的楼市降价现象，应是个别企业的市场行为。全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森也对媒体表示，杭州楼盘价格作一些调整，有利于整个楼市的健康发展，所谓的“房地产崩盘”危言耸听。

不过，黄其森自己也承认，中国楼市未来可能会出现分化，分化会发生在一二线与三四线城市之间，甚至会发生在一二线城市各个区域之间。

全国政协委员、中国银行外部监事梅兴保去年参加了全国政协经济委员会房地产专题调研。通过调研，他发现一二线城市房地产市场还处于“热态”，发达地区的三四线城市问题也不大，而热门城市的远郊县和中西部某些三四线城市确实存在供大于求的现象。

根据国家统计局近期公布的数据表明，在70个大中城市中，2013年北上广深四个一线城市新建商品住宅价格的上涨幅度都超过了20%，南京、厦门、徐州、桂林等20多个二三线城市房价涨幅也高于10%，而中西部地区的三四线城市涨势相对平缓。

“一线城市热度不减，三四线城市楼市趋冷，而二线城市中也出现冷热不均的情况。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉本报记者，以前的调控基本上是一刀切，按一个口径来执行，但在今年楼市出现分化的情况下，应该会按不同的城市进行不同的调控。他认为，一线城市仍然执行较为严格的政策，像温州、鄂尔多斯这样的三四线城市可能会出现政策的松动。而二线城市中，也可能会根据各自发展的冷热度，给予城市一定的自主调控权，进行适度微调。

全国人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻近日表示，中国现在面临的房地产形势是严重分化，在分化的状况下必须实行差别化的调控，根据病因制定适用于各地的措施，因城而异。

去行政化

此次报告中关于房地产调控的内容大约有280多个字，其中230个字都是关于保障房建设的，这足以说明本届政府对保障房建设的重视。而大力推动保障房建设被业内人士解读为增加住房供给平衡供需的一个重要手段。

莱坊国际研究及咨询部董事杨悦晨注意到，本次报告中并没有过多涉及行政调控方面的内容。“经过一段时间，目前的政策可能会逐渐过渡到以依靠市场化手段为主。”他表示，虽然还不清楚政府会用什么样的市场化方式来调控，但政府会逐步减少对房地产的行政干预度是毫无疑问的。“房价不是通过行政策手段打压就可以打压下去的。政府可以从减少贷币供应量、增加保障房需求的角度进行调节，化解房价快速上涨的因素。”中欧陆家嘴金融研究院副院长刘胜军表示。

“一些城市都‘过剩’了，就无需调控，市场这只手还是在起作用。”黄其森认为目前的中国房地产总体仍处于比较健康的局面，不需要出台新的调控政策。

星河湾集团董事长黄文仔“走得更远”，他不仅不希望出台新的调控政策，还希望能弱化现有的政策。他对媒体表示，其今年提案的主题是希望尽快将房地产纳入市场轨道，首先是“限购令”要尽快退出。黄文仔认为，控制房价不需要限购，只要用金融调控就可以。

暴跌不可能

今年以来，金融调控的力度确实有所加强。银监会在2014年全国银行业监管工作会议上明确，今年银行业监管工作的重点之一就是严控房地产贷款风险。

杨红旭表示，今年以来各银行的贷款确实收得较紧，这是因为银行吸储成本增加，银行也较缺钱。由于担心因房价下跌而对银行资产造成损失，因此银行放慢了对开发商的放贷节奏。杨悦晨也告诉本报记者，以前个人房屋买卖只要个人获得产权证，银行的贷款就会发下来；但现在的情况是即使拿到产权证，可能也要等到两三个月后才能拿到贷款。银行放款的放缓，增加了交易成本，这对开发商也不是很有利。

不过，业内人士均表示房价不太可能暴跌。杨红旭预测，今年楼市会经历一些价格上的调整，但不会出现大幅下跌。对于一线城市来说，可能还会保持向上的态势。“上半年一些二线和三线城市供应量较大的区域可能会进行价格的调整，下半年房价有望趋稳。”他说。

张招兴表示，楼市的发展与城镇化、老龄化等社会进程相关联，随着大量外地人口城镇化的逐步完成，以及人口老龄化发展到一定程度，楼市的需求就会逐步降低，这一过程仍有10年左右的发展空间。