三四线城市房价先后下跌 开发商开始撤离

部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

销售不畅日益明显

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。

同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。

事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。

中金公司7日发布的研究报告指出，安徽宿州市主城区人口在40万左右，2013年市区房地产住宅销售量150万平米，批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计，宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上，供给过剩风险较大。

报告认为，三四线城市房地产市场冷热不均，目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民，农民进城带来的购房需求有限。整体而言，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。

多个城市房价下跌

在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后，业界关注的是，同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。

张大伟表示，全国房地产市场经历了过去十年的粗放、迅猛发展后，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，全国房地产市场已很难用同一周期概括。2014年，三四线城市将面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下，崩盘的案例将会增加。

专家表示，由于意识到市场风险，从去年开始，不少大型开发商从三四线城市撤离，回归一二线城市。同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。

据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中，37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口之外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

张大伟表示，要避免部分三四线城市楼市崩盘，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出，要解决三四线城市楼市的问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。

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四线城市风险增大房企开始撤离

众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市，正在带来一场新的市场危机。大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。

尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。在绕了一圈之后，恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

有业内人士分析，在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。

曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，同样开始进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。

这让很多人感到意外，从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，对于恒大而言最多还不到两年时间，市场已经剧变。