房企入股银行：多元化投资寻求更多利润

2014年1月24日晚间，恒大地产发布公告称，收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为33.025亿元。此番收购后，恒大成为华夏银行第五大股东。这是继万科入股徽商银行后，又一龙头房企发力银行业。房企“联姻”银行开启直接融资模式自2009年开始，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科集团、恒大集体、世茂集团、沿海集团等30家房企进入银行业。根据住建部政策研究中心与高和资本2014年1月联合在上海发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。虽然有很多金融创新，但商业银行却有一样功能是其他金融产品无法取代的，即现金管理。对于房企，在目前的竞争格局下，拿钱要比拿地更急迫。从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

去年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。截至2014年2月，已有约30家房地产开发商涉足银行界。地产商进军银行业意在分享银行利润以及拓宽融资渠道，具有战略意义。房企与银行携手，一方面可以为房企融资提供便利，另一方面可打通地产上下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域，未来房地产联姻金融将成为趋势。恒大豪掷33亿“添银”，在业界并非“第一脚”，也不是“最贵的一脚”。2014年1月8日，越秀集团116亿港元收购创兴银行，获香港金管局批准。越秀集团拟以35.69港元/股的价格，发起部分要约收购，最多收购3.26亿股创兴银行股份，相当于其已发行股份的75%，收购总价为116.44亿港元。这是改革开放以来广州市在港的最大收购案，也是地方国企在港首次并购银行。即便是大佬万科，也抵不过“银色的诱惑”。2013年10月29日，徽商银行在香港路演，向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元成为徽商银行的最大单一股东。

一石激起千层浪。随着万科入主徽商银行，更多的房地产企业联姻银行事件随之披露。2013年11月4日，新华联不动产股份有限公司董事会发布公告称，该公司参与筹建民营银行的消息是真实的，相关事宜正等待国务院的正式批准。绿地集团在2013年8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。此外，绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行等等，均有不同程度的入股。据记者不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已经达到了约30家。事实上，早在2009年，房地产金融化就已经呈现加速态势，相继有泛海控股集团、鲁能、复地、华润置地、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。如何看待地产商纷纷入股银行？对地产和银行将产生怎样的影响？

地产商进军银行业有两个意图：一方面银行股估值很低且利润不错，买入和参股银行股可以从中获利；另一方面地产商急需资金，通过控股和参股银行可获得更多的融资渠道，降低融资成本。对银行来说，能借此获得大客户的资源，还可以充实资本金。开发商能够从银行直接拿到的贷款额度越来越少，难度也越来越大。如果成为银行的大股东，这些问题都能迎刃而解。房企以入股等方式与银行协作，“双赢”几率较大。对于房企而言，与银行联手合作，从前期融资到中期按揭，及后续社区金融体验，各个环节的成本均可下降。开发商与银行联姻很大程度基于房地产行业的资金密集性，其目的在于：银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行本身就可以获得稳定的投资回报，实现了房企业务多元化向投融资方向转变；其次，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，可以就此支持房企拿地与快速扩张。地产和金融联合是大趋势。未来中国房地产企业更多会采取美国模式，美国模式的基础就是地产和金融的合作。房地产企业最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。

意味着房企跨界金融的趋势有望延续，越来越多的开发商在房地产行业转型中开始着手更长远的战略布局。现阶段房企进入银行业的短期目的仍以财务投资为主，且获利颇丰。目前房企通过入股银行来打通融资渠道仍面临严格的政策障碍，开发商把所持股份的银行作为旗下融资平台并不现实。恒大地产此次入股华夏银行虽略显功利性，但同时兼具财务投资和战略投资的双重目的，本质上还是以多元化布局为主线。除了去年10月万科参股徽商银行，近期涉足银行业的房企还包括新华联、中天城投、冠城大通等，以参股或新设银行为主。实际上，在这一波房企进军银行业之前，合生创展、香江集团、保利地产、南京高科、新湖中宝、越秀集团等房企早已涉足金融领域。自2010年以后，房企多种融资渠道遇阻，对于众多房企纷纷参与金融业务，被认为意在应对房地产调控和打造融资平台。房企通过入股银行的方式拓宽融资渠道并不十分可行。为保证商业银行、股东和存款人各方利益，我国设置有隔离墙制度，对关联交易有限制性规定。参股徽商银行是跨界金融谋转型,为了谋划社区金融服务，以实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。

一方面，房地产政策频繁收紧的同时，土地价格却在持续攀升，造成了房企利润率的大幅下滑。在此背景下，房企开始更多考虑多元化投资以提升利润率，而银行正是较好的投资对象。另一方面，房企收购银行后，在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽房企的融资渠道，降低融资成本。1月24日，恒大地产发布公告称，已透过其附属公司在市场上收购共4.02亿股华夏股份，占于本公布日期华夏银行已发行股本总额约4.522%，总代价为人民币33.02亿元。这是2014年房企入股银行业的第一单，但实际上，自2013年下半年开始，房企联姻银行业渐成趋势，已有多家房地产企业通过各种方式进入银行业。2013年10月31日，万科宣布通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。最大认购金额为34.3亿港元。认购完成后，万科持股8%成为徽商银行最大单一股东。10月25日，越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%的股份。涉及金额约为116.44亿港元，成为四年以来首宗内地企业对香港银行的并购案。

房企与银行的联姻远不仅此。去年8月底绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。根据协议，绿地集团拟作为主发起人，设立在贵州全省经营的外资小额贷款公司。贵州省支持绿地集团参照重庆金交所的模式，控股组建贵州省金融资产交易所。同时，绿地拟作为主发起人，在贵州投资设立金融租赁公司，并投资设立商业银行。绿地将推动金融产业多地经营，加快形成“产融结合、协同发展”的产业发展格局。并明确指出，“金融产业很快将成为绿地的一重要增长极”。自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势。相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入银行业。此时，万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。数据显示，银行股正处于其史上估值的低点。截至1月24日收盘，16家A股上市银行中，已经有12家银行的股价跌破每股净资产，此前，最多的时候，曾有多达14家银行“破净”。有人戏称银行股已跌至“白菜价”。

数据显示，截至2013年末，银行贷款不良率小幅升至1.05%，但银行信贷资产质量基本保持稳定，拨备覆盖率为275%。另外，2013年全年，银行业实现净利润1.38万亿元，相较2012年的净利润水平还有增长。在2014年，国内银行将面临一场严峻的考验。实际上，从2013年开始，面对趋严的监管环境、利率市场化的趋势以及互联网金融的兴起，银行业未来的前景就饱受争议。普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告2013》显示，超过七成银行家对未来三年银行的收入及利润增长预期有所下调，近六成认为其所在银行未来三年不良贷款率将超过1%。中国银行业的资产负债表非常漂亮，但多家银行集体“破净”的原因在于有人不停讲未来预期，用不良贷款、影子银行等一个个坏的故事造成银行业市值下跌，严重背离上市公司的基本面。申银万国日前发布报告指出，虽然有吸收存款、额度紧张等不利因素，但在外汇占款持续流入、财政存款下发的背景下，总体流动性将不会构成银行股上涨的制约因素；而经过8号文、钱荒、不良暴露等风险因素释放后，银行通过自身资产负债和盈利结构调整，仍保持稳健经营，银行股估值已处于历史底部，2013年至2014年PB(市净率)降至0.95/0.84，下行风险很小。尽管银行面临着诸多挑战，但是一些好的银行可能会脱颖而出，并具有投资价值。

事实上，房地产企业正面临着净利润率大幅下滑与“钱紧”风险。房企频频联姻银行业，便是为了一方面在房地产净利润率下滑的背景下，通过银行业稳定的收益提高利润率，另一方面，联姻银行也将成为房企融资的有力平台。1月27日，德勤发布研究报告显示，受政策环境收紧和经济增长回落影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的上市大陆房地产企业在2012年出现净利润率下滑。此前中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》也显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。在成本上涨与需求下降的背景下，房地产企业利润率终会下降。张宏伟表示，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。而当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。

与此同时，对于房地产企业另一个风险“钱紧”来说，银行可以提供强有力的融资平台。万科集团董事会主席王石就曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”“房企的发展很大程度取决于与银行的关系。”自2013年下半年至今，银行贷款方面较为紧缩，因此，有部分房企主动入股银行意在改善资金流动性，降低融资成本。1月24日，恒大地产发布公告，已透过其附属公司于2013年11月13日至2014年1月24日期间在市场上收购共402695498股华夏股份，占本次华夏银行已发行股本总额约4.522%，总代价为人民币33.025亿元（折合41.98亿港元）。1月28日，世茂股份亦公告称，以21.86亿元的对价收购光大集团持有的申银万国证券7.74%股权。交易完成后，世茂股份将成为申银万国第三大股东，这是世茂集团入股海通证券后再次加码金融业投入。在这个“钱紧”的时代，房企们对于入股金融机构举动的目的各有各的阐释，但唯有一点他们的表态相当一致：不为融资。的确，房企已意识到未来将面临“钱紧”风险。为此，为应对未来不时之需，房企一反常态地从2014年新年初始便大量发布海外融资计划。据中原地产市场研究部统计，今年以来，已有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划，合计总融资额逾500亿元。

虽然有很多金融

创新，如证券、信托、基金等，但商业银行却有一样功能是此类金融产品无法取代的，即现金管理。房企看重银行，很大程度上是看中了这样的一个因素。在目前的竞争格局下，拿钱要比拿地更急迫。房企与银行“联姻”，最关键是能确保现金流的安全和供应的流畅。这对于信贷资金的获取具有关键性的意义。除了房企自身对融资的需要外，商业银行无可比拟的优势也对房企有着巨大的吸引力。商业银行有网络化的客户渠道和地方较好的声誉，其客户或有微小的储蓄，或有大额的资产。这样的客户资源比社会大众资源要优质，房企显然也想把这样的客户资源牢牢把握在手中。国有银行、股份制商业银行在全国具有较大的储蓄来源、信贷资本。尤其对于中小城市而言，金融机构不发达，商业银行甚至成为唯一的金融机构。这种城市的金融垄断权是房企希望获取的。同时，房企和商业银行也在进行一个博弈过程。

商业银行的金融老大地位有所动摇，尤其目前各类金融创新产品（如支付宝余额宝功能）的不断设计过程中，商业银行吸取社会资金的能力削弱。加上此前各个城市商业银行审批权的下方，全国各地商业银行遍地开花，经营压力加大。房地产业，其虽然饱受诟病，但强大的市场需求依然使其战略上咄咄逼人。商业银行不愿意在未来的市场中被淘汰，亟需机构投资者介入。房地产企业也需要将产业链的广度和深度做大，因此，两者才会达成默契。随着房地产行业的深度调整，越来越多的房企意识到拓宽融资渠道的重要性。房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着明年住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。对于这种房企与商业银行共同合作，从而实现互利共赢的实践是否会逐步得到推广。未来这种合作的基本格局，大型或国有房企在股份制商业银行上的股权投资会加大。中型房企在地方城市和农村商业银行、信用社、村镇银行等方面的投资力度会加大。

撇去国有五大行后，相应政策部门可能会鼓励房企向中小型商业银行的投资行为。这样的一种模式，应该理解为房企将逐渐占据强势地位，而非两者抱团取暖的地位。这种合作模式虽然为房企的经营提供了新模式，但值得注意的是，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上风险控制能力有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”。商业银行的信贷政策、利率政策的独立性会削弱，这对于银行系统稳健性可能是一个打击。对房企而言，可能会丧失融资渠道拓展的积极动力，而依赖于银行。房企在商业银行的温室下成长，获得了苛刻调控政策下的庇护，但很难提升未来的竞争能力。从监管上看，未来此类投资行为，属于证监会、住建部、还是银监会的监管领域？这是目前的政策空白点。或许涉及到此类多方面监管部门的协调，但这样的难度可想而知很大。

意味着房地产行业金融化的步伐正在加速。对于开发商而言，入股银行不仅具有战略意义，还会获得一些眼前的“好处”。恒大地产2014年1月24日在香港交易所发布公告称，公司于2013年11月13日至2014年1月24日期间，通过其附属公司在市场上共收购402,695,498股华夏股份（占华夏银行已发行股本总额约4.522%），总代价为人民币3,302.5百万元（相当于约4,198.4百万港元）。不过，华夏银行方面对此仅回应称，该行已于1月24日晚通过恒大地产的公告知悉这一事项。相关情况该行正在进一步沟通确认中。该行将密切关注事项的进展情况，认真履行上市公司的有关义务。“地产金融化”的势头最初萌发于2009年，从那时起，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入金融业。另一个让人记忆犹新的案例是，2013年10月30日晚间，万科企业股份有限公司发布公告称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行。恒大的出手很容易让人将此事与万科出手徽商银行相提并论。这只是个战略投资，一家年销售额接近2000亿人民币的公司，拿出30多亿港元投资一家银行，或许没有很大的解读空间。

事实上，不仅是开发商，以地产服务为主营业务的世联地产近期也提出了金融化的口号。随着中国金融业的改革和开放，房地产的金融属性越来越成为行业的至关重要的因素，无论对开发商还是置业者，开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产、集合信托（REITs），专业地产金融服务都是必不可少的越来越重要的一环。与中国房地产下半场同时到来的是中国大资管时代和互联网金融时代的来临。不管如何解读开发商购买银行股权的战略意义，都无法掩盖房地产行业长期高位运行的风险日益显现这一事实。在这个行业中，不管是“大佬”还是“小弟”，资金成本都是愈发高企。当下，动辄几十亿的现金对于谁都不是小钱。战略意义是开发商入主银行也难免让人产生降低融资成本的联想。收购完成后，开发商与银行的业务关系一定会更加密切，但是监管层对于商业银行的贷款业务有着严格的监管，比如监管部门明确要求，商业银行对单一最大客户贷款集中度不能超过监管指标的10%等。因此，开发商通过入股银行从而使融资成本降低很多的情况不太可能发生。开发商入股银行后可以将其融资成本降低。入股银行后，可以获得一些贷款便利。

目前，房地产基金已经成为开发商愈发重要的融资渠道，银行私人银行也成为房地产基金募资的重要渠道。对于上市银行而言，关联交易需要对外披露，但关联交易贷款并不属于禁止范围。一些民营地产商老板更乐于入股尚未上市的城商行和村镇银行，不仅关联贷款更加隐蔽，而且银行上市之后还能获得丰厚的回报。为其后续融资提供便利，连平直言，收购完成后，双方的业务关系一定会更加密切，但是监管层对于商业银行的贷款业务有着严格的监管，比如监管部门明确要求，商业银行对单一最大客户贷款集中度不能超过监管指标的10%等。因此，恒大地产融资成本降低很多这种情况不太可能发生。从长期来看，目前的银行A股或正处于战略性买入期，相信地产商入股银行一定会有新的案例，但会不会大面积出现这个情况，还是取决于市场的判断。恒大地产这一收购行为，给市场提供了重要的信号，目前银行A股的价格还是很有吸引力的。目前中资银行尤其是部分中型商业银行，其经营状况、盈利能力、风险控制等都有较大优势。

抄底银行资产，恒大入股华夏银行只是当做一种纯粹的财务投资，暂时未见有融资等其它方面的考虑。恒大地产亦明确表示，该公司与华夏银行各自为房地产行业及银行业的知名企业，该公司与华夏银行的合作将加强两个行业的关系以及增强各合作方的房地产发展及银行业务。此外，华夏银行的财务表现强劲，使收购事项对于恒大地产而言为一项合理的投资。现时正值银行股股值低位，仅从投资方面而言也是收购的好时机，尤其是在想拓展新业务的情况之下。“其实很多开发商早已经在几年前开始布局金融业，已经不是什么新鲜事了，深圳很多企业早就在做这样的事情，从他们近几年的投资情况来看，还是以财务投资为主，几乎不以融资为目的，而且获利并不比地产行业差。”另也有地产公司相关人士指出，其所在公司一直也在考虑战略转型的问题，最近也讨论到参股银行相关事宜，但暂时还未有定论，如果参与估计还是以财务投资者的身份进入。其实房企要想通过入股银行来拓宽融资渠道真不如外界想象中那样简单。

据我们观察，大部分企业也很少能通过其入股的金融机构获得融资，毕竟有限制规定在。但按照目前的评估情况来看，银行股利润丰厚，投资收益是相对不错的。近几年房地产行业利润不断下降，而银行金融业则利润丰厚，去年前三季度，“招保万金”四大房企巨头的合计总利润，还不及光大银行一家，有企业更因此有意把金融作为房地产开发之外的另一主业。如今万科、恒大、越秀集团、泛海控股、鲁能集团、侨鑫集团、复地等房企均拥有银行股份。谋求转型不过对比恒大，世茂股份此次投资申银万国，动机则显得不那么“单纯”了。世茂股份日前表示，受让申银万国股权，是为进一步完善公司发展战略，优化企业资产结构，构建协同发展的业务框架的举措，但并未透露具体战略布局、想法及意图。如果说参股银行还尚存一丝融资的目的，那么参股证券行业就不可能有任何融资的意图了，世茂股份此举更多是战略转型需要。现在房企进入兼并整合期，龙头房企在未来的房地产市场中可能会胜出，可以看到调控以来他们的份额已经一直在不断扩大，中小房企如果在竞争中感到有退出的需求的话会寻找方式去退出，金融证券行业也是个不错的选择，申银万国在券商中也是做得不错的。

但毕竟世茂股份在商业地产领域也有多年的积累，不会轻易退出，但也不会说把全部资源投入在地产领域中，而开始往其他领域倾斜，寻求多元化转型。申银万国是国内最早的一家股份制证券公司，近些年其规模实力及盈利能力在国内全部证券公司中稳居前十名，也是目前国内规模最大、经营业务最齐全、营业网点分布最广泛的综合类证券公司之一。如果申银万国和宏源证券重组成功，其合并后券商规模将有望成为继中信、海通后的第三大券商。事实上在此之前世茂股份已经持有部分海通证券股权长达十余年，期间曾多次进行减持套现。当初世茂股份投资券商业务并不是基于当下房地产市场的竞争态势所作出的举动，只是一个尝试，当时也没有那么大的资金压力或者迫切的转型需求，更多属于偶然性，但现在情况已经发生改变，至于未来世茂股份在证券行业的参与将达到何种程度，还有待观察。总之像世茂股份这种中小型房企，多元化会是未来的趋势。